הרקע המאתגר של פרויקטי תמ"א 38 והתחדשות עירונית
התחדשות עירונית – בין אם בצורה של תמ"א 38 (חיזוק ותוספת – המכונה 38/1, או הריסה ובנייה – 38/2) ובין אם "פינוי-בינוי" – הפכה לנתח משמעותי מענף הבנייה בישראל. פרויקטים אלה מציבים אתגר ייחודי: עובדים בסביבה עירונית צפופה, במבנים קיימים שבהם לעיתים ממשיכים לגור דיירים בזמן העבודה (בתמ"א 38/1 למשל), או מפנים דיירים זמנית ומתחייבים להשיבם בתום הבנייה (בפינוי-בינוי וב-38/2).
סביבת העבודה הזו מגבירה סיכונים: יש שכנים ודיירים בכל עבר – מעל, מתחת ומסביב – הסיכון לפגיעה בצד ג' גבוה מהרגיל ; בבניין שעובר חיזוק קונסטרוקטיבי, יש סיכון לא יציבות ופגיעה במבנה הקיים; עובדים לעיתים על חלקי בניין ישן שסובל מליקויים (לכן מחזקים אותו), מה שמקשה על הביטוח; ובנוסף, יש תיאום מורכב עם בעלי דירות, רשויות וגורמים מממנים. בקיצור, פרויקט תמ"א 38 אינו "עוד פרויקט" – והוא לא דומה לפוליסת הביטוח הסטנדרטית לעבודות קבלניות שיש לפרויקט חדש על חלקת אדמה ריקה.
כשנוסחו הפוליסות הקבלניות המקוריות, אף אחד לא חשב שיבוא יום וקבלנים יעבדו בתוך בניין מאוכלס וישן ויחזקו אותו מבפנים. לכן, יש צורך להכניס שינויים כמעט בכל אחד מסעיפי הפוליסה הסטנדרטית כדי שתתאים לתמ"א 38. יזם/קבלן שלא ידאג להתאמות הללו עלול לגלות חורים מסוכנים בכיסוי דווקא כשיתרחש אירוע.
כיסויים מומלצים בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת)
בסוג זה של פרויקט, הבניין לא נהרס אלא מחוזק מבפנים ומתווספות לו קומות/אגף חדש. להלן הדגשים הביטוחיים:
- ביטוח מלא למבנה הקיים: הרחבה קריטית – יש לבטח את מלוא ערך המבנה הקיים הישן, בנוסף לשווי עבודות ההרחבה החדשות. טעות נפוצה היא להסתפק בהרחבה "רכוש עליו עובדים" במקום ביטוח מלא – אך הרחבה כזו לרוב לא מכסה נזקי טבע ורעידת אדמה למבנה הישן, למשל. לכן, יש לכלול בפרק הרכוש סכום ביטוח עבור שווי הבניין הקיים (לפי ערך בנייה מחדש שלו, ולא רק שוויו בספרים). כך, אם חס וחלילה הבניין יינזק ברעידת אדמה במהלך העבודות – יהיה כיסוי.
- כיסוי צד ג' מורחב לדיירים ונכסים קיימים: בתמ"א 38/1, דיירי הבניין ממשיכים לגור בו בזמן החיזוק (ברוב המקרים). פוליסת צד ג' חייבת להיות ערוכה לכך: יש לכלול את דיירי הבניין כצד ג' מבוטח – כלומר, אם אחד הדיירים נפצע באתר, חברת הביטוח תכסה (לא תגיד "הוא חלק מהפרויקט"). כמו כן, נזק לדירות הקיימות של הדיירים צריך להיות מכוסה במסגרת צד ג'. לעיתים מכניסים סעיף שדיירי הבניין נחשבים כמוטבי צד ג' או מבוטחים נוספים לעניין פגיעה ברכושם.
- אחריות צולבת ואי-תחולת חריג בני משפחה: חשוב בכל פוליסה, ובפרט כאן – לעיתים דייר הוא גם בעל מניות בחברת היזם וכו'. ודאו שאחריות צולבת בפוליסה מבהירה שכל צד תובע יכוסה כראוי.
- ביטוח חבות מעבידים לדיירים עובדים באתר: לפעמים דייר מבקש לעזור או מסתובב באתר – אם הוא נפגע, עשויה לעלות טענה שיש לו מעמד של "עובד" (שנוי במחלוקת משפטית, אבל בבטיחות כולנו מעורבים). הרחבה לדייר כעובד אינה רגילה, אך פשוט הכי טוב לא לאפשר מעורבות דיירים בעבודה.
- אובדן שכר דירה/דיור חלופי: מאוד מומלץ לכלול הרחבה שתכסה תשלום עבור דיור חלופי לדיירים אם אירוע מבוטח גורם לדירותיהם להיות בלתי ראויות למגורים לזמן מה. למשל, אם נגרם נזק מבני שמחייב פינוי לחודש – הפוליסה תשלם לדיירים מלון/שכ"ד. זה גם דרישת הרבה עו"ד דיירים כיום.
- תקופת תחזוקה מורחבת: בבניין מאוכלס, ליקויים אולי יתגלו באטיות. במקום 12 חודשי בדק סטנדרטיים, לעיתים דורשים בפוליסה תקופת תחזוקה מורחבת (24 חודשים ואף יותר) שבה כיסוי אחריות צד ג' וחבות מעבידים נמשך גם לאחר סיום העבודות. כך, אם שנה וחצי אחרי סיום צץ נזק שנגרם "עקב העבודה" – עדיין יהיה כיסוי.
- ביטוח אחריות מקצועית לפרויקט: בתמ"א 38 מעורבים שלל אנשי מקצוע – מהנדסי חיזוק, קונסטרוקטורים, אדריכלים – ובפועל הקבלן/יזם אחראי על שילובם. מאוד כדאי שיהיה ביטוח אחריות מקצועית שעוטף את הפרויקט, כי אם קרה ליקוי תכנוני, הנזקים יכולים להתגלות לאחר המסירה. יש אפשרות לקנות הרחבת "תכנון לקוי" עד סכום מסוים בתוך הפוליסה (ראיתי פעמים ששמים כיסוי מוגבל, נניח 1-2 מיליון ש"ח לתכנון לקוי במסגרת CAR), אך לרוב זה לא מספיק. פרויקטי תמ"א מורכבים דורשים פוליסת אחריות מקצועית נפרדת למהנדס/קבלן.
- כיסויים נוספים: הרחבה לעבודות חפירה בקרבת יסודות הבניין (כי חופרים יסודות חדשים – סיכון לבניין ולשכנים), הרחבה לנזקי תשתיות תת-קרקע (שכיח בערים – כבלי חשמל, תקשורת, מים, ביוב), הרחבה לעבודות הריסה חלקית (אם מפרקים חלק מהמבנה).
- עדכון ביטוחי דיירים קיימים: נקודה חשובה – יש ליידע את חברות הביטוח שמבטחות את דירות הדיירים על תחילת עבודות תמ"א. לפי חוק, שינוי מהותי בסיכון (כמו אתר בנייה בבניין) דורש הודעה למבטח הדירה. במקרי עבר, דייר שלא הודיע ותבע את ביטוח דירתו על נזקי התמ"א – נתקל בסירוב. האחריות להודיע היא על הדייר, אך כדאי ליידע ולהזכיר להם, אולי אף לעזור בתקשור.
כיסויים בפרויקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ופינוי-בינוי
כאשר הורסים בניין לגמרי ובונים חדש במקומו, ההתמקדות שונה:
- ביטוח העבודות דומה יותר לבניין חדש רגיל, אך עדיין צריך לציין למבטח שמדובר בהריסה של מבנה קיים. יש חברות שרוצות לדעת אם באתר עומד בניין להריסה, כי עד שהוא נהרס יש סיכון (אפילו לרעידת אדמה שתמוטט אותו). מציינים זאת בפוליסה כדי שלא תהיה הפרת גילוי.
- אובדן שכר דירה מורחב: פרויקטי הריסה-בנייה כוללים פינוי דיירים עם התחייבות להחזירם. אם אירוע מבוטח (שריפה למשל) מעכב את סיום הבנייה, נוצר מצב שהיזם צריך להמשיך לשלם לדיירים שכ"ד זמני מעבר למתוכנן. רצוי מאד ביטוח המכסה "אובדן שכר דירה" במקרה כזה – כלומר, הפוליסה תשלם את עלויות הדיור החלופי הנוסף בשל העיכוב המוכר באירוע הביטוחי.
- גבולות אחריות צד ג' גבוהים: בפינוי-בינוי לרוב היקף הפרויקט גדול (מספר בניינים/מגדלים). הסיכון לצד ג' גדל – עובדים בשכונה שלמה, אולי בקרבת מבנים שלא מפונים. התייחסו לכך בקביעת גבולות.
- חבות מעבידים סטנדרטית (לא שונה מפרויקט רגיל, פרט לכך שיותר עובדים).
- הארכת תחזוקה/בדק: בבנייה חדשה לדיירים שפונו, רצוי לשקול תקופת בדק מעבר לשנה הסטנדרטית, כדי לתת לדיירים תחושת ביטחון. חלק מהמבטחים מציעים הרחבת "תחזוקה מורחבת" לכמה שנים בתוך הפוליסה (בתוספת פרמיה).
- ערבויות חוק מכר: לא ביטוח ממש, אבל קשור – בפרויקטי התחדשות, החוק מחייב לתת ערבויות לדיירים על דירותיהם החדשות. יש פתרון ביטוחי (פוליסת חוק מכר) כחלופה לבנקאית. אם אתם שוקלים זאת – בדקו עם חברות הביטוח.
התאמות כלליות לפרויקטי התחדשות
- תיאום בין כל הגורמים: פרויקטים אלו מורכבים – יזם, קבלן מבצע, דיירים, בנק מלווה. ודאו שהפוליסה ערוכה כך שתתאים להתחייבויות ההדדיות בחוזים. למשל, אם בהסכם עם הדיירים הבטחתם כיסוי מסוים – שיהיה בפוליסה. אם הבנק דורש להיות "מבוטח נוסף ומוטב" – ציינו זאת בפוליסה.
- סקר סיכונים לפני התחלה: מומלץ (ואף יש חברות ביטוח שמתנות) לבצע סקר הנדסי מקיף של הבניין והסביבה לפני התחלת תמ"א. זה עוזר הן לניהול הסיכון בפועל והן להתאמת הכיסוי – למשל, אם מגלים שבניין שכן בסיכון, אפשר להרחיב ביטוח.
- מעקב ביטוחי שוטף: פרויקטי התחדשות יכולים להתפרס על שנים. ודאו שהפוליסה מתעדכנת בהתאם להתארכות זמנים, שינוי שווי פרויקט (אם נוספו עבודות), שינויים בתמורות לדיירים.
- עבודה רק עם מבוטחים: התעקשו שכל קבלן משנה משמעותי יביא אישור ביטוח שהוא מכוסה, ושהפוליסה שלכם מציינת "אחריות צולבת" כך שגם אם תתבעו בגין מעשה קבלן המשנה – תהיה הגנה (וכמובן חפיפה עם הביטוח שלו).
- הדגשת חריגים לדיירים: היו שקופים עם הדיירים – ספרו להם מה הביטוח של הפרויקט כן מכסה ומה לא. למשל, אם אין כיסוי לנזק לטובת הדירה שלהם עקב משהו שאינו אשמת הקבלן – שיבינו זאת, כדי למנוע תלונות מיותרות.
פרויקטי תמ"א 38 והתחדשות עירונית הם הביטוח לעיר – מחזקים ומגנים מבנים מפני רעידות אדמה. אבל באותו זמן, הם גם סיכון ביטוחי מורכב בפני עצמו. אין להסתפק בפוליסה כללית "מהמדף" עבורם. יש להתאים, להרחיב ולדייק את הכיסוי לכל היבטי הפרויקט הספציפי. יזם או קבלן שנכנסים להתחדשות עירונית בלי ביטוח מותאם – מסתכנים מאוד.
החדשות הטובות הן, שבעזרת יועצי ביטוח מנוסים, אפשר להרכיב פוליסה תפורה לפרויקט, שתגן עליכם מכל החשיפות המבוטחות. כך תוכלו לצלוח את המיזם המורכב בביטחון יחסי, ולדעת שגם אם יהיו מהמורות בדרך – הביטוח יסייע לגשר עליהן.
התחדשות עירונית נועדה לשפר חיים ולבנות עתיד – דאגו שגם העתיד של הפרויקט שלכם יהיה מוגן עם הביטוח הנכון, ותוכלו להתמקד בבנייה איכותית ועמידה, לשביעות רצון הדיירים והעיר.