ייחודיות פרויקטי שימור ומה הסיכון הביטוחי
שימור מבנים היסטוריים הוא תחום מרתק ומאתגר – שחושף את הקבלן לרמת סיכון גבוהה במיוחד. בשונה מבנייה חדשה, בעבודת שימור אתם מתמודדים עם מבנה קיים, ישן ושברירי, לעיתים בן עשרות ומאות שנים, בעל ערך היסטורי וארכיטקטוני. הסיכונים כאן כפולים: סיכון לקריסת המבנה עצמו (או חלקים ממנו) עקב מצבו הרעוע וההתערבות בעבודות, וסיכון לנזק בלתי הפיך לערכים היסטוריים – אלמנטים מקוריים, קישוטים, ציורי קיר, חומרי בנייה מסורתיים וכן הלאה. רוב פוליסות הביטוח הקבלני הסטנדרטיות לא תוכננו לכסות מצבים כה עדינים: ייתכן שהכיסוי לרכוש קיים אינו מספק, וחריגים שונים (כמו חריג לעבודות על מבנים קיימים, או חריג לנזק הדרגתי) עלולים להשאיר אתכם ללא מענה.
למעשה, חברות ביטוח רבות נרתעות מביטוח פרויקטי שימור בגלל הסיכון הרב, ונוטות מראש לסרב או לדרוש פרמיות גבוהות מאוד. עבורכם כקבלנים, משמעות הדבר שאם נכנסים לפרויקט שימור עם ביטוח "רגיל", אתם עלולים להיות חשופים לסיכון עצום בלי לדעת. רבים מגלים זאת רק לאחר שהתביעה כבר נשלחת – ואז מאוחר מדי. לכן, מי שעוסק בשימור חייב לשים לב לכיסוי הביטוחי המותאם, ולדרוש פוליסה ייעודית לפרויקט שימור. פוליסה כזו לוקחת בחשבון את סוג המבנה, מצבו, דרישות רשויות השימור ואופי העבודות, ומרחיבה את הכיסוי בהתאם.
דוגמאות לסיכונים בפרויקט שימור
כדי להבין את הצורך, נשקול כמה דוגמאות:
- במהלך חיזוק יסודות לבניין לשימור (ללא פינוי הדיירים), חלק מהמבנה הישן קורס ונופל. נגרם נזק כבד לחלקים ההיסטוריים, ואולי גם פגיעה בדיירים או עוברי אורח.
- בעת ניקוי ושיקום חזית מעוטרת, נגרם נזק בלתי הפיך לעיטורי האבן המקוריים בני 100 שנה – דבר שאי אפשר "לקנות חדש", רק לשחזר באופן מלאכותי.
- גיליתם שחלק מהמבנה בסכנת קריסה, והרשות לשימור דורשת לעצור עבודה, להכניס מומחים ולנקוט פעולות יקרות, מה שגורם לעיכוב גדול (הפסדים כספיים).
- שריפה פרצה בבניין במהלך עבודות ריתוך, ושרפה אלמנטים היסטוריים (מעקות ברזל בעבודת יד, חלונות ויטראז' מקוריים).
- במהלך העבודה התגלו ממצאים ארכיאולוגיים מתחת למבנה, מה שגורר עיכוב ושינויים (הוצאה כספית נוספת, אולי תביעות מצד המזמין על העיכוב).
בכל המקרים הללו, ביטוח קבלנים סטנדרטי עלול לטעון שהנזק הוא "למבנה קיים" ולא מכוסה, או שהעלות לשחזור האלמנטים ההיסטוריים עולה על ערכם המבוטח. מעבר לכך, יתכן שיהיו צדדים שלישיים יחודיים: למשל, ארגוני שימור או רשויות שעלולים לתבוע אם המבנה נהרס בשל רשלנותכם (בטענה של פגיעה במורשת תרבותית). במילים אחרות, הפרויקט כולו רווי סיכונים שאינם שגרתיים.
פתרונות ביטוחיים אפשריים
כדי להתמודד עם זה, הנה כמה צעדים ביטוחיים שניתן לנקוט:
- פוליסה ייעודית עם הרחבות לשימור: לעבוד עם סוכן ביטוח מנוסה בתחום שינסח פוליסה במיוחד לפרויקט. הפוליסה תכלול כיסוי מלא למבנה ההיסטורי הקיים (בערך השיקום שלו, לא רק בערך שוויו הכלכלי הנמוך אולי), כיסוי לנזק חלקי (לא רק אובדן כללי), כיסוי לנזק תוצאתי עקב הוראות רשויות (למשל עצירת עבודה והוצאות נוספות), והסרת חריגים רלוונטיים. הרחבות כמו "נזק בלתי הפיך לפריט אומנותי/היסטורי" עשויות להיכלל, עם פיצוי בסכום מוסכם מראש עבור אובדן של אלמנטים שלא ניתן באמת לתקן.
- שווי ביטוח מוגדר היטב: בביטוח רכוש לפרויקט שימור, יש לבטח גם את המבנה הקיים בסכום ראוי. לא להסתפק בהרחבה "רכוש עליו עובדים" בגובה אחוז מסוים, אלא לכלול ביטוח מלא של ערך המבנה לשימור, למרות שאינו חדש. למשל, לבטח את עלות השיקום של המבנה ההיסטורי (כולל אומנים מיוחדים וחומרים מקוריים). מומחים ממליצים לבטח את המבנה הקיים בשימור בערך מלא שלו, כי הרחבה מוגבלת לא תכסה נזקי טבע או רעידת אדמה, מה שעלול להיות קריטי.
- כיסוי לנזקי צד ג' מוגבר: אתרי שימור לרוב נמצאים בלב ערים ומאוכלסים (כי אי אפשר לפנות תמיד את הכל). לכן, חשוב אולי להגדיל את גבולות האחריות צד ג' בשל הסיכון הגבוה לדיירים ממשיכים, שכנים ועוברי אורח. כמו כן, יש להוסיף את הדיירים הקיימים כמבוטחים נוספים או לפחות כמוטבים בהרחבה – כדי שהפוליסה תכסה פגיעות בדירותיהם ובגופם כאילו היו "צד שלישי" רגיל.
- אובדן שכר דירה/דיור חלופי: במיוחד בפרויקטים של שימור עם דיירים ממשיכים או בתים מדורגים, כדאי לשקול הרחבה המכסה עלות דיור חלופי במקרה שבו אירוע ביטוחי (כמו נזק מבוטח) גורם לכך שדיירים לא יכולים לגור בביתם. הרחבה כזו תשלם עבור שכר דירה חלופי לתקופה מוגדרת. זה מעניק שקט נפשי לדיירים (וגם לכם, שלא תיתבעו על הוצאות אלו).
- התאמות נוספות: לעיתים צריך כיסויים מיוחדים כמו ביטוח אחריות מקצועית מוגברת (כי שימור מערב פתרונות הנדסיים מורכבים – אולי דורש פוליסת אחריות מקצועית נפרדת למקרה של טעות שימורית), ביטוח ציוד זמני (אם משתמשים בטכנולוגיות שימור מיוחדות), כיסוי הוצאות מחקר ארכאולוגי אם מתגלה צורך לכך (יתכן חריג סטנדרטי, אולי אפשר לבטח בנפרד).
- סעיף השתתפות עצמית מותאם: אולי תסכימו להשתתפות גבוהה יותר כדי שחברת הביטוח תסכים לכסות את הסיכונים. לדוגמה, לשימור מקובל לפעמים השתתפות עצמית גבוהה לנזק למבנה הקיים, כדי לעודד אתכם להיות זהירים במיוחד.
- ליווי מהנדסי סיכון: בחוזה הביטוח אפשר לכלול (או שהמבטח ידרוש) מעורבות של מהנדס סיכון בפרויקט – מומחה שיבחן את מצב המבנה וימליץ על אמצעי מניעה. אם תקיימו את המלצותיו, ייתכן שחברת הביטוח תסיר חריגים או תנאים. זה win-win: גם מצמצם סיכון וגם משפר את תנאי הביטוח.
התנהלות בשטח
לצד הביטוח, כמובן, יש להתנהל בזהירות יוצאת דופן בפרויקט שימור: להעסיק אנשי מקצוע עם ניסיון בשימור, לעבוד בפינצטה, להשתמש בטכנולוגיות חישה (לדוגמה, סנסורים לניטור תזוזות מבנה), ולתאם כל צעד עם רשויות השימור. זאת לא רק למען הבטיחות אלא גם כי טעות קטנה עלולה לעלות ביוקר בפוליסה (השתתפות עצמית גבוהה או סירוב כיסוי אם התרשלתם קשות).
שורה תחתונה ליזם/קבלן שימור
השגת ביטוח לפרויקט שימור אינה מובנת מאליה – לעיתים צריך להיאבק כדי לקבל כיסוי בכלל. אך אל לכם לוותר על כך: עדיף לשלם פרמיה גבוהה יותר ולהיות מכוסים, מאשר לקחת על עצמכם את מלוא הסיכון למבנה שימור ששווי השחזור שלו עצום. עבדו עם חברות ביטוח שמתמחות בתחום (ישנן מעט, אבל קיימות כאלו), הציגו תוכנית עבודה מפורטת כדי להרגיע את המבטח, והשקיעו בקבלת פוליסה הרחבה ככל שניתן.
ביטוח נכון הוא הדרך היחידה להבטיח שתוכלו לעשות את עבודתכם בביטחון בפרויקט שימור. כך, אם חלילה הצרות יגיעו – יהיה לכם גב כלכלי ושותף לנשיאה בנזק, ולא תישארו לבד מול חשבון שימור שיצא משליטה. בסוף, המטרה של כולנו היא לשמר את העבר – אז דאגו שגם העתיד הכלכלי שלכם ישומר.